Růst cen bytů se stal v ČR celospolečensky diskutovaným tématem. Ze strany ekonomů bývá interpretován různými způsoby. Někteří z nich již nyní považují tempo zdražování nemovitostí za rizikovou realitní bublinu. Která podle nich může brzy splasknout a přispět ke vzniku ekonomické krize.
Jiný pohled přináší například společnost JRD, která tvrdí, že vývoj cen bytů lze nahlížet i jinou optikou než prostým růstem průměrné ceny za 1 m2 bytové plochy. V této souvislosti společnost JRD zpracovala analýzu, která poukazuje na to, že se za růstem cen nemovitostí v Praze skrývají i jiné faktory než jen zdražování. Ty jsou minimálně tři: růst nabídky bytů v rekonstruovaných budovách, přiblížení bytové výstavby centru metropole a zmenšování podlahové plochy bytů.
Faktor č. 1: roste nabídka bytů v rekonstruovaných budovách
V posledním roce výrazně vzrostl podíl pražských bytů v rekonstruovaných budovách. Konkrétně na více než 20 % z celkové nabídky oproti 10 % v minulých letech. „Mohlo by se zdát, že byty v novostavbách budou dražší než ty rekonstruované. Ale na pražském realitním trhu je tomu nyní přesně naopak. Hodně rekonstruovaných budov se totiž nachází v centru metropole. A vznikají v nich jednotky s malou podlahovou plochou (často kolem 20 až 30 m2), které následně kupují investoři pro krátkodobé pronájmy. Průměrná cena za 1 m2 v rekonstruovaných bytech již překročila hranici 130 000 Kč. V novostavbách však aktuálně dosahuje necelých 100 000 Kč. Za růstem průměrné ceny za 1 m2 tak stojí více změna struktury nabízených bytů než samotné zdražování, “ vysvětluje obchodní ředitel JRD Pavel Krumpár.
Faktor č. 2: výstavba se přibližuje centru metropole
Zajímavým faktem ze současného realitního trhu je přesun developerské výstavby směrem k centru Prahy. Na začátku roku 2017 činila průměrná vzdálenost prodávaných developerských projektů od Národního muzea 5,7 km. V polovině roku 2019 to již bylo o 0,7 km méně. „Výrazně se snižuje výstavba v okrajových částech Prahy. Což je ještě umocněné neochotou příslušných městských částí povolovat nové projekty v těchto lokalitách. S tím pak samozřejmě souvisí nárůst cenové hladiny nejlevnějšího segmentu bydlení. Dříve dostupného pro střední třídu a potažmo i průměrné ceny za metr čtvereční bytové plochy,“ doplňuje Pavel Krumpár. Ještě v lednu 2017 měla nejlevnější čtvrtina developerských projektů cenu za 1 m2 pod 63 500 Kč, letos v červenci však již přesáhla hranici 90 000 Kč. V přepočtu tak došlo (za dva a půl roku) k výraznému zvýšení cenové hladiny nejlevnějšího segmentu bydlení o více než 40 %.
Faktor č. 3: zmenšuje se podlahová plocha bytů
Pokud průměrná cena za 1 m² vzroste o 10 % a zároveň poklesne o 10 % plocha nabízených bytů. Což je dnešním trendem na pražském rezidenčním trhu, průměrná cena jednotky se nezmění. Ze statistik však bude vyplývat, že došlo k 10% nárůstu cen. V létě roku 2018 se dal byt v metropoli pořídit v průměru za 7 137 000 Kč. O rok později to bylo 7 160 000 Kč, což je navýšení o necelé 0,5 %. Přitom průměrná cena za 1 m2 stoupla za stejné období o 7,4 %. Podle JRD tak lidé pociťují současnou situaci na trhu spíše zmenšováním prostoru pro bydlení než růstem částky, za níž si mohou koupit zvolenou nemovitost.
Shrnutí: optimismus stranou, ale realitní bublina nehrozí
Pavel Krumpár shrnuje výsledky, které z analýzy JRD plynou: „Zvyšování průměrné ceny za metr čtvereční ovlivňuje především větší podíl dražších rekonstruovaných budov. Dále pak výstavba blíže centru Prahy a zmenšování podlahové plochy jednotek. To vše mnohem více než zdražování novostaveb. Průměrné tempo zdražování nových bytů v developerských projektech v roce 2018 činilo jen 3 %. Což je o necelé procento více než byla loňská míra inflace. Realitní bublina nám v blízké době nehrozí. To ale neznamená, že je aktuální situace na trhu optimistická. Komplikované povolovací procesy totiž nadále snižují nabídku nových bytů především v okrajových částech Prahy. Vysoké ceny a zájem investorů pak přispívají k dalším změnám struktury bytových projektů. Vlastní bydlení v Praze se tak pro mnoho lidí stává pouhým snem.“
Vlastnictví nemovitosti i klasický pronájem bytu mají obojí své výhody a nevýhody. Vyplatí se proto důkladně zvážit, jaká alternativa je pro každého jednotlivce aktuálně výhodnější.
ČTĚTE TAKÉ:
Nové byty jsou stále menší. Dá se v nich ještě pohodlně bydlet?